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日本不動產市場投資策略,靠什麼抗住了新冠疫情的考驗?

 

因為日本房產獨有的特殊性:房價穩定+租金收益高+日幣結算。

 

日本樓價穩中有升 -

今年,新冠疫情影響到了全球,股票熔斷,石油價格下跌,但據日本媒體對首都圈209處新建公寓銷售中心的一項到場情況調查卻顯示:

感到“來場者減少了”的地方有87處;“沒有變化”是84處;“反而增加了”是38處。

日本的房價一直是比較良心的,在經濟泡沫之后,日本的房地產業歷經了20多年的沉默期,日本政府非但沒有充分利用房地產來刺激經濟發展,還提升相關政策來控制中短線炒作,因此,房價走勢始終都沒有什麼大的波動。

由於擁有成熟的運作體系,安全性很高,加上收益率又非常好,普通房產就可以達到4-7%,對於負利率的日本來說,已經是高收益項目了。

現在,越來越多的境外投資者涌入日本的不動產市場,近幾年,日本不動產市場最大的增量來源於境外投資者,其中就有很多中國、香港的中高階層,都漸漸瞄准具有穩中求勝特性的日本不動產市場。

 

租金收益高 -

房產投資最大的魅力是收租,誰不想做一個“地主”呢,利用自有資金,通過購置不動產“不勞而獲”。

日本的租賃市場已經非常成熟,房屋信息、客戶信息、租賃價格都是公開透明、安全可靠的,但是相比香港的租屋亂象,日本的租金收益更高也更穩定。

 

房子租金的多少,取決於以下幾個方面:

1. 位置: 公寓離車站的距離,周圍的環境,日照以及作為住宅地是否受歡迎等,租金都不一樣,靠近市中心的公寓最昂貴,郊區或者鄰近縣的公寓費用就比較便宜。

2. 類型:日本的公寓大概有兩種,一是小公寓“APATO”,樓層較低,設備較簡單,通常隻有一個房間或附帶小炊事台,組合式的衛浴設備,在東京月租約為30,000日元(約港幣2,000元)到50,000日元(約港幣3500元)左右。 另一種是面積大的現代化大樓“MANSION”(公寓大樓)的公寓式住宅,套房式設備、管理較完善,給人舒適的感覺。在東京月租約為60,000日元(約港幣4200元)到150,000日元(約港幣11,000元)左右,甚至更高。

3. 大小: 在日本,房間的面積是以塌塌米席子(疊)來測量,包括安裝木地板的西式房子。榻榻米的大小在不同地方不一樣,通常分江戶間和京間。在東京等東部地區通常是江戶間,京都等中部地區通常是京間。京間比江戶間相對要大。一個標准的單人房間是6疊塌塌米的寬度,大概是9.72㎡(1疊=1.62㎡),一般我們俗稱的單身公寓,面積在14~20㎡左右,帶有一個小的廚房、浴室和衛生間(浴室和衛生間有時侯是獨立的房間)。

4. 公寓方位: 日本的房屋是延路建造,各種方向的房子都有,一般朝南的房子陽光較充足,所以比較受歡迎,房租也比朝北的房子貴。

5. 日幣結算,避險資產: 日元的避險屬性是全球公認的,極低的借款利率,大規模的外匯儲備,讓日本成為全球主要債權國之一,讓日元成為全球外匯儲備的主要幣種,這裡就不多說了,想要知道日元為什麼是全球避險貨幣。

 

買房投資,配置海外房產是很有必要的,尤其是穩穩的日本房產,打個比方:手裡握滿香港房子,和手裡握一半香港房子一半日本房子對沖匯率風險和房價波動,哪個更有安全感?

 

答案毋庸置疑,尤其是此次疫情讓更多高淨值人士意識到了調整自己資產配比的重要性,高風險的要減少持有,低風險的多入手。

 

在投資的選擇中,日本房產可以算低風險其中的一類,雖然不可能暴漲,但是也已經不可能暴跌了。這在投資界裡稱作“鎖定利潤”,比如把期貨上賺的換成現貨,把股票賺的收益存成余額寶吃利息,把做生意賺的錢換成房子,把高風險房市賺的錢換成低風險國家的房產等等,都是鎖定利潤的行為。

 

對沖風險,鎖定利潤,日本房產值得入手!

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