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吉隆坡買樓 - 投資策略

 

如何選擇吉隆坡物業

選擇華人區
吉隆坡地區有分華人及非華人區。非華人一般指馬來西亞本地人,印度人,回教人,孟加拉人,外勞等。言而華人區經濟活動一般比非華人區強。眾所周知,普遍華人擁有一個共同特徵:就是勤力。而勤力是推動地方經濟的其一元素。除此之外,一般而言華人較非華人創意多,故喜愛在當地做生意。華人亦喜愛投資,再加上勤力等因素,自然帶動地區商業經濟發展。因此,華人區很多時居住附近除了有民生店舖,還配備新型商場,大型超市和多個食店,配套十分方便。物業亦因此受惠升值。

非華人大多擁有宗教信仰關係,生活取態傾向崇尚自然,樂天知命。加上本地政府在人民生活上亦有提供多項扶持下,使地區經濟發展上變得溫和。因此,非華人區很多時居住附近較多民生店舖為主,新型商場和大型超市普遍不多。物業也因此升幅較溫和。

認識了地區經濟發展差別後,我們又怎樣辨別華人及非華人區呢?大家可以參考其中幾個非華人區明顯的特徵:一。大多數有清真寺,印度廟,穆斯林廟等。二。具規模的非華人美食廣場等。三。歌舞大笪地等。如上一篇文章所說,在雙子塔後方左手面已有一個較大型的非華人美食廣場,很多回教、本地人聚集。而再過一條大馬路,已有一個較大型的清真寺。而我們看到附近物業的呎價相比雙子塔華人商業區,以同樣物業質素計一般有20-40%折讓。

再參考多一個子,KLSentral區。巴生河流域一帶,屬於有歷史性的地方,並有多個旅遊觀光景點。在這區,我們很容易發現有國家清真寺,以及數個清真寺,印度廟等。而且也有幾個購物商場,擁有傳統大型鐵路交通站。言而該區已是一個發展較成熟,較有價值的傳統非華人區。但多年呎價升值普遍不及發展數十年的雙子塔華人商業區,以同樣物業質素計一般可達40-60%折讓,但初期物業發展呎價是差不多。

「現售呎價」是否低於「原開售價」
有些物業,例如在雙子塔後方的 (落在「非華人區」又沒有配套優勢),以「同區市價大折讓」作為招徠。表面看似「執到寶」,怎料開售以來呎價還要低於「原開售價」兩成,而發展商更籍此特別加送多項優惠來促銷。(這代表物業完全失去競爭力及升值潛力。其實只要多一點逆向思維,為何要給您大幅折讓又送您甚多優惠?想想也可略知一二。)

是否真正的同區比較
安邦區 (Ampang) 是一個好例子。距離雙子塔最少5公里,既不屬於吉隆坡市中心,又不屬於領事館區。它只是在領事館旁的一個非華人住宅區。另外,常聽到安邦是一個豪宅區,其實真正豪宅區是較安邦市中心偏遠的。

安邦市中心那些所謂豪宅物業,商場設計除了較馬來化,有些人流更聊聊可數。我曾經到過一個商場,是平日放工時間,但竟然是一個人也沒有。只有兩間在營業,但沒有顧客,其他商鋪是關門的。區內較常見的物業也欠缺完善配套。這是呎價「比同區」大折讓的原因。(另外,由於商業活動結構及發展關係,雙子塔後方也不是正宗雙子塔區,呎價存在折讓亦是合理。)

關於外國人可低於100萬馬幣購買物業
根據現行法例,外國人投資吉隆坡物業入場門檻為100萬馬幣。但早前在報章看到,有些物業可低於此門檻購買。這是利用了法律的漏洞,給人感覺好像又買平了,實際上是自欺欺人。如果當地物業市值50萬馬幣,但賣給你65萬馬幣,這還算是買平了嗎?

要知道「價格」不等於「價值」,個別樓盤的定價是否真正平宜,需要參考周邊同類物業的實際市場價(例如當區附近同類物業的新盤的大概價位)及物業相關因素(例如有沒有景觀被遮檔?附近有沒有墳景?是否近大馬路傍?是否近垃圾站傍?附近有沒有酒吧?),才會知道是不是真的便宜。

由於這類買賣一般做法是用100萬馬幣做合約,然後用回贈方式給客戶。因此物業交易的成本有機會反而增加,例如相關稅項計算(仍會以100萬馬幣合約價來計算),包括律師費等。

當物業價值仍低於100萬馬幣時,不能直接轉售給外國買家。雖然,接貨這位外國買家也可用同一方法購入(即用回贈方式),然而,整個交易過程屬非正途方法,潛在一定的交易風險。萬一政策突然宣布禁止這類方式交易。該物業有機會即時被套牢了。

此外,還有按揭問題。以回贈方式購入的物業,原物業價值被拉高(即物業的市場價不值100萬馬幣),故能願意提供外國人承造按揭的銀行數目亦相對有限,甚至有些銀行拒絕承造。即使仍有銀行願意承造,按揭條款也有機會被調整,很多時候是調整申請人的薪金收入要求。

一般而言,香港人月入2萬多元已初步已符合銀行審批要求。(當然還要視乎銀行基本要求情況及申請人其他條件) 但由於這類「以回贈方式購入的物業」令銀行的風險溢價急劇增加,銀行亦會相應調整批核限額,例如:將基本月入的要求提高至5萬或以上才會接受承造。最後導致發展商有可能會自行承包按揭,這些情況有機會在「貨尾銷售」時出現。

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