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澳洲置業投資策略 - 買澳洲樓必需知道的重要事項

 

不少香港投資者都有興趣投資澳洲物業,但究竟海外買家在澳洲置業,有甚麼手續?有甚麼物業可以買,甚麼不能買?有外國網站整合海外買家,在澳洲置業的小攻略。


一. 海外人士可以買澳洲哪類房產?
海外人士分為兩類人,一是持澳洲永久居留權的海外人士;二是沒有永久居留權或持有效臨時簽證的海外人士。

有澳洲永久居留權的海外人士,在澳洲各地買樓毋需經過特殊許可或審批,並可以申請澳洲本地銀行貸款;但不在澳洲居住及持有效臨時簽證的海外買家,購買各類物業前都必須獲得外國投資審批委員(FIRB)審批。唯一的豁免情況是,發展商的項目已獲政府批准出售給海外買家。

值得一提的是,海外買家不會因為在澳洲買樓而獲得永久居留權。

二. 申請外國投資審批委員(FIRB)審批手續
FIRB不會發出任何預先審核文件,所有準買家必須提供要購買物業的具體地址,才能向FIRB申請進行評估,但評估共針對單一的物業交易。買家必須在購買物業前獲得購買許可,如果買家在獲批准前要簽定買賣合約,合約上就須寫明交易在獲得FIRB批准後才生效。通常遞交申請起30天內會得到答覆。

自2015年12月1日起,向FIRB提出的每項申請都會收費。2018年的收費如下︰

•  100萬澳元以下的房產,需繳納$5,600澳元申請費

• 100萬-200萬澳元之間的房產,需繳納$11,300澳元申請費

•  200萬-300萬澳元之間的房產,需繳納$22,700萬澳元申請費

•  300萬-400萬澳元之間的房產,需繳納$34,000萬澳元申請費

•  400萬-500萬澳元之間的房產,需繳納$45,400萬澳元申請費

•  500萬-600萬澳元之間的房產,需繳納$56,700萬澳元申請費

•  600萬-700萬澳元之間的房產,需繳納$68,100萬澳元申請費

•  700萬-800萬澳元之間的房產,需繳納$79,500萬澳元申請費

•  800萬-900萬澳元之間的房產,需繳納$90,900萬澳元申請費

•  900萬-1,000萬澳元之間的房產,需繳納$102,300萬澳元申請費

•  超過1000萬澳元的房產,須聯絡澳洲稅務局。

 

三. 海外人士可購買的物業種類

一手樓:

一手樓的定義是在住宅用地上新落成,興建中或將會興建的住宅,而過往從未買賣及居住過的住宅;或住宅未有使用累計超過12個月。一般海外投資者買一手樓都會獲批,買一手樓也沒有次數及數量限制,但需要每次重新申請。

二手裝修或翻新物業不屬於一手樓。但如果買二手樓拆卸重建,則屬於重新開發的住宅項目,海外買家同樣需要經過FIRB的批核,並且保證新建的住宅數量大於原有數量。FIRB的審批原則是,拆卸重建後是否增加澳洲的房屋供應,如果符合條件,原則上海外投資者可以買二次開發的住宅項目。

二手樓:

海外人士買二手樓有嚴格限制。首先買家必須持有一年或以上澳洲臨時居住簽證(學生簽證,工作簽證);其次購買的物業必須自住;還有必須在簽證到期離境前3個月內,出售這間二手物業。

 

買地起屋:

一般海外買家都可以買地起屋,但批核有附帶條件。要在買地後24個月內動工,並在4年內完工。在完工前30日要提供完工證明或者入住證明。

四. 海外買家違反規定的後果︰
從2015年12月起,違反澳洲外國人投資管理條例的處罰將包括強制出售房產、最高達127,000澳元的罰款,甚至還會被判處最長3年的監禁。

 

 

 

以下是海外買家購買澳洲樓時所進行的一般程序,此投資指南適用於墨爾本悉尼布里斯本等城市。

第一步: 預留單位

當選定合適的樓盤和單位後,與我們簽定「預留表格」,然後再繳付約澳元$2,000至$5,000的預留費用到發展商律師的信托戶口。

 
第二步: 簽訂臨時買賣合約

冷靜期過後,買家便可以簽訂臨時買賣合約。澳洲的持牌律師會全程陪同買家並詳細講解合約內容。澳洲法律規定,在整個買賣過程中,為保障業主的權益,全程需要有律師參與。

 
第三步: 申請海外澳洲投資許可(Foreign Investment Review Board)

根據澳洲針對海外買家投資的政策,海外買家在購買澳洲樓之前通常需要申請批准。通常情況下,澳洲的大多數發展商都會向海外買家申請FIRB。如果沒有,您的律師會為您申請。

 
第四步: 繳付首期

簽訂買賣合約後,買家需要將樓價的10%款項匯入發展商律師的信托戶口內。

 
第五步: 辦理澳洲物業按揭

交樓前三個月,律師會通知買家辦理澳洲物業按揭手續。律師和買家指定的貸款經紀人會相互協助,辦理銀行的貸款。海外投資者普遍可借高達7成的澳洲物業按揭。此時,買家亦需要準備約10%-20%作餘下的款項。

 
第六步: 交樓

項目竣工時,律師會通知買家驗樓(買家可以親自或委托當地驗樓師)。驗樓後,律師會告知準確的交樓日期。交樓日當天,銀行會將貸款總額支付給發展商,買家的10%-20%的剩餘款項也務必在此之前支付。買家拿到鎖匙,便完成整個澳洲樓的買賣。

 
第七步: 出租澳洲樓

買家拿到鎖匙後,可以委托澳洲租務管理公司全權管理你的物業。他們所提供的服務包括尋找租客,對物業檢查並維修,替業主支付水費、物業管理費和市政費等,然後從業主戶口內的租金收入中扣除。

 


買澳洲樓須知 / 常見問題 / 注意事項

問: 海外投資者購買澳洲樓時,澳洲物業貸款最高可達多少成?

答: 一般海外投資者的澳洲按揭貨款額可達6至7成(澳元),港元則可高達7成,年利率低至4.25%(澳元),而港元利率約為2.2%,年期長達25年,首5年更可享本金寬限期。(澳洲物業按揭成數因應買家及銀行而異)

問: 海外買家需要委任一個澳洲的按揭貸款經紀來申請按揭貸款?

答: 海外買家可以自行決定是否委任澳洲的按揭貸款經紀。但是,我們強烈建議海外買家委任一位經驗豐富的按揭貸款經紀來幫助申請按揭貸款。

問: 海外買家出租澳洲樓時有哪些支出?

答: 首先租務管理公司會向業主收取約租金的6%作為租務管理費,他們的職責是協助業主收取租金,代業主繳稅,或其他大大小小的問題。其次業主亦必須繳交單位的物業管理費和維修費。

問: 澳洲樓是永久業權還是租賃業權?

答: 大多數的澳洲樓都是永久業權,只有少數的澳洲樓是租賃業權。

問: 一般而言,買澳洲樓的律師費是多少?

答: 澳洲樓的律師費價格由1,000澳元到4,000澳元不等。

問: 海外買家可以在澳洲購買二手樓嗎?

答: 海外買家不能在澳洲購買二手樓。

問: 海外買家可以購買多少澳洲物業?

答:海外買家在澳洲購買物業的數量並沒有限制。

問: 甚麼是負扣稅 (Netgative Gearing)?

答:負扣稅 (Netgative Gearing)是指已出租物業的可扣除費用(包括按揭貸款的利息)超過租金所得的收入。在澳洲,業主可以就您的物業出租或可供出租期間的相關費用申請扣除,其中包括管理和維護費,貸款利息,借款費用,折舊和基本工程支出亦可以扣除。

 


投資澳洲樓的稅項及支出

一次性的澳洲稅項及支出包括:

- 印花稅(Stamp Duty): 澳洲的印花稅取決於物業的價值,並遵循一個指定比例來計算。當你的買賣合約被送到澳洲的稅務局時,買方便需要支付印花稅。每個城市的印花稅有所不同。估計金額約為樓價的3-5%。在墨爾本,海外買方需要額外支付12.5%的印花稅。

- FIRB申請費: 樓價低於或相等於100萬澳元,申請費用為$5,000澳元; 若樓價高於$100萬澳元,則樓價每上升$100萬澳元時,申請費用也會上升$10,000澳元。

 
其它澳洲稅項/支出包括:

- 水電費: 業主通常負責水電費,但如果用水量高於正常水平,賬單可能會轉嫁給租戶。用於排污管道的維護和維修,需要每季度支付,費用由$600澳元起。

- 市政費: 用於社區管理和垃圾處理等事宜,需要每季度支付,費用由$800 - $1,200澳元起。

- Strata: Strata的費用隨著您添加到物業的設施而增加,如游泳池和健身房。如果您想降低成本,便需要降低設施數量。

維護費: 如果您購買的是新樓,由於建築物是新的,維護成本應該很低。但業主仍需要負責維護和維修費用。

 
出售澳洲樓時的稅項/支出

- 增值稅(Capital Gain Tax): 出售持有一年或以下的澳洲樓時,物業增值的金額需繳增值稅50%;持有澳洲樓一年或以後出售,增值部分需繳增值稅25%。

 

 

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